Realty Income ist einer der bekanntesten und am höchstkapitalisierten Real Estate Investment Trusts (REITs) weltweit. Bekannt als „The Monthly Dividend Company“, hat Realty Income seit seiner Gründung kontinuierlich Dividenden ausgeschüttet und ist ein Favorit unter den Dividendenjägern. Vielleicht ja auch für dich?

In dieser ausführlichen Analyse betrachte ich den charttechnischen Ausblick, die fundamentalen Aspekte von Realty Income, einschließlich Geschäftsmodell, Unternehmensstrategie, Umsatzentwicklung, Cash-Flow, Gewinn, bilanzielle Bewertung, Dividendenpolitik, sowie Vor- und Nachteile. Letztendlich soll dir diese Aktienanalyse dabei helfen, deine Sichtweise zu diesem REIT zu gestalten.

Realty Income wurde 1969 gegründet und ist darauf spezialisiert, stabile, monatliche Dividenden an seine Aktionäre auszuschütten, die aus den Cashflows von über 15.000 Immobilien in den USA und seit 2019 auch aus Europa stammen. Das Unternehmen hat sich durch seine Fokussierung auf qualitativ hochwertige Einzelhandelsimmobilien mit langfristigen Net Lease-Verträgen etabliert.

Diese Verträge bieten Stabilität und Vorhersehbarkeit, da die Mieter für die meisten Betriebskosten verantwortlich sind, einschließlich Steuern, Versicherung und Wartung. Dies reduziert das Risiko für Realty Income und schafft stabile Cashflows, während sich der REIT weiter nur auf die Immobiliengeschäfte konzentrieren kann.

Realty Income besitzt Immobilien in verschiedenen Branchen und geografischen Regionen, was das Risiko streut und Einkommensstabilität schafft. Zu den Mietern zählen sowohl kleine Einzelhändler als auch große Unternehmen, was das Mietausfallrisiko minimiert.

Investitionen in Immobilien, die für die Geschäftstätigkeit der Mieter von entscheidender Bedeutung sind, um die Wahrscheinlichkeit von Mietausfällen zu minimieren. Realty Income wählt seine Immobilien sorgfältig aus und achtet darauf, dass sie strategisch günstig gelegen sind und hohe Kundenfrequenz aufweisen.

Dieser REIT expandierte 2019 erstmals seit Firmengeschichte und kaufte diverse Einzelhandelsimmobilien in Europa. Neben Deutschland, ist auch Spanien, Frankreich oder Portugal nun mit im Portfolio vertreten. Das steigert die Diversifikation deutlich, macht das Unternehmen allerdings inzwischen auch währungsabhängig.

Das Immobilienunternehmen ist seit Gründung vornehmlich im Retail-Bereich tätig. Das ist und bleibt das größte Segment und trug bis 2023 mit 3,19 Mrd. USD zu knapp 80 Prozent des Gesamtumsatzes bei. Strategisch klug wie ich persönlich finde. Das sind natürlich vor allem Einzelhändler, die Produkte verkaufen für den täglichen Bedarf.

Das zweitstärkste Umsatzsegment ist der Bereich der Industrieimmobilien, der allerdings nur für 13,7 Prozent des Gesamtumsatzes verantwortlich ist. Dennoch verbucht Realty Income hierfür knapp 560 Mio. USD.

Mit 206 Mio. USD tragen die Immoblien, aus dem Büro-, Landwirtschaft- und Gamingbereich nur 5 Prozent zum Umsatz bei. Man muss bedenken, dass seit der Coronalage 2020 die Nutzung von Büroflachen deutlich abgenommen hat. Auch in den USA, gibt es einen Trend, mehr im Home-Office zu arbeiten. Ob sich dieser Trend noch einmal dreht, bleibt abzuwarten. Zumindest ist der Anteil verschwindend gering.

Auch in diesem Segment fasste der REIT Fuß. Die Entwicklung nach Corona haben sich normalisiert und gar wieder zurück zu alten Extremen gefunden. Die Nachfrage nach Freizeitaktivitäten hat wieder deutlich zugenommen.

Das aktive Management des Portfolios ist entscheidend für den Erfolg von Realty Income. Dazu gehören die regelmäßige Überprüfung und Anpassung von Mietverträgen sowie die Instandhaltung und Modernisierung der Immobilien, um deren Wert zu erhalten und zu steigern. Und das Management setzt das sehr gut um, wie ich finde.

Realty Income nutzt eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital zur Finanzierung seiner Akquisitionen und Betriebsaktivitäten. Das Unternehmen strebt eine konservative Finanzierungsstrategie an, um die finanzielle Stabilität zu gewährleisten und die Finanzierungskosten zu minimieren. Dazu aber später mehr.

Realty Income hat in den letzten Jahren ein stetiges Umsatzwachstum verzeichnet, was vor allem auf die Expansion des Immobilienportfolios und die Erhöhung der Mieteinnahmen zurückzuführen ist. Die Umsatzentwicklung zeigt eine effiziente Steigerung, die die Strategie des Unternehmens unterstreicht. Im folgenden Absatz möchte ich dir die wichtigsten Aspekte von Umsatz und Marge zu Realty Income aufzeigen.

Der Umsatz des Immobilienkonzerns ist mit dem Stichtag zum 31.03.2024 bei 4,42 Mrd. USD datiert. Besonders aber das Umsatzwachstum ist beachtlich. Das Management hat es tatsächlich mit konstanter Steigerung der Mieteinnahmen durch strategische Akquisitionen und Neuverhandlungen von Mietverträgen geschafft, ein Umsatzwachstum der letzten 10 Jahre von durchschnittlich 18% zu erzielen. Alleine die letzten 5 Jahre konnten im Durchschnitt ein Wachstum von satten 29% p.a. verzeichnen. Das liegt vorrangig an den Übernahmen, die seit 2019 stattgefunden haben und die Mieteinnahmen deutlich gesteigert haben.

Die Recapture Rate ist entscheidend für die Bewertung der Rentabilität von Immobilieninvestitionen und spielt eine wesentliche Rolle bei der Analyse von REITs, die Single Net Lease Verträge aufweisen, wie Realty Income.

Was ist die recapture Rate bei REITs?

Die Recapture Rate ist eine Kennzahl, die im Immobilienbereich verwendet wird, insbesondere bei Real Estate Investment Trusts (REITs). Sie beschreibt den Prozentsatz der durch Mieterhöhungen oder Neuvermietungen zurückgewonnenen Investitionskosten in Immobilien. Diese Rate ist wichtig, weil sie zeigt, wie schnell ein REIT die Kosten für den Erwerb oder die Modernisierung von Immobilien durch höhere Mieteinnahmen wieder hereinholen kann.

Die Recapture Rate wird oft in Verbindung mit der Erneuerung von Mietverträgen und der Neuvermietung von Flächen betrachtet. Sie kann Aufschluss darüber geben, wie effektiv ein REIT seine Mietobjekte bewirtschaftet und welche Strategie es verfolgt, um seine Einnahmen zu maximieren.

Realty Income hat mit Stand des 31.03.2024 eine recapture rate von stattlichen 104,4%, was eine Steigerung von knapp 10% zum Vorjahreszeitraum entspricht.

Bei Real Estate Investment Trust ist vor allem die Betrachtung der Kennzahlen wie FFO und AFFO entscheidend, wenn es darum geht, die Profitabilität zu untersuchen. In diesem Abschnitt zeige ich dir, wie diese Kennzahlen bei Realty Income aussehen.

Da Realty Income vorwiegend Single Net Lease Verträge abschließt und selbst zuständig ist für die Renovierung und Instandhaltung der Gebäude, ist vor allem der AFFO (Adjusted Funds from Operations) entscheidend.

Dabei werden die Einnahmen aus dem Kerngeschäft (FFO) um die tatsächlichen Instandhaltungskosten und Wertbereinigungen berücksichtigt. Nur mit dieser Kennzahl lassen sich REITs in ihrer Ertragskraft messen und vergleichen. Alles weiter zu FFO und AFFO habe ich dir in diesem Artikelder REITs, nochmal eingehend erläutert.

Der AFFO von Realty Income kennt nur eine Richtung – aufwärts. Konstant und in einem gesunden Maß steigt der AFFO an. Kurzfristige Rücklaufe haben auch mit den Übernahmen zu tun, die die Immobiliengesellschaft getätigt hat.

Mit Ende des ersten Quartals meldete der Real Estate Investment Trust einen AFFO von 4,06 USD je Anteilsschein. Das ist der höchst gemessene Wert seit knapp 20 Jahren. Zusätzlich erwarten Analysten den Aufstieg auf 4,71 USD innerhalb den nächsten drei Jahren. Maßgeblich beteiligt sind natürlich die Immobilien und Verträge der jüngst übernommenen Spirit Realty und die Aussicht auf fallende Zinsen. Dazu gibts aber im nächsten Abschnitt mehr Input.

Dieser Auszug gibt eine detaillierte Information über die finanzielle Position von der Immobiliengesellschaft, einschließlich der Bilanzdaten wie Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eigenkapital.

Realty Income ist bekannt für seine starke Dividendenpolitik und hat in der Vergangenheit monatlich Dividenden an seine Aktionäre ausgeschüttet. Diese Dividendenpolitik möchte ich dir jetzt näher vorstellen. Das Unternehmen schüttet seit 1969 monatliche Dividenden aus und 105 aufeinanderfolgende erhöhte Quartalsdividenden.

Realty Income ist derzeit als unterbewertet einzustufen. Bei Real Estate Investment Trust ist es wichtig, wie ich dir oben aufgeführt habe, die Kennzahlen FFO und AFFO ins Verhältnis zu stellen. Für die Bewertung der monthly dividend comapany, nutze ich den Vergleich zum AFFO. Wie du unten im Schaubild erkennen kannst, ist der Aktienkurs bezogen auf den AFFO deutlich unterbewertet. Lediglich 2023 gab es nochmal eine günstigere Chance. Natürlich hängt das derzeit auch an den hohen US-Zinsen. Über Leitzinsen.info kannst du dich jederzeit über die Zinsentwicklung informieren.

Ein Blick auf den Wochenchart des REITs signalisiert klar einen Seitwärtsmarkt seit dem Corona Crash und den damit verbundenen angestiegenen Zinsen. Charttechnisch könnte sich ein symmetrisches Dreieck ausbilden.

Demnach wäre allerdings nach dem Ansteuern der oberen Begrenzungslinie von etwa 64 USD mit einer erneuten Abwärtsbewegung bis circa 51 USD zu rechnen, bevor die Chartformation regelkonform auf der Oberseite aufgelöst werden könnte und damit ein neues Rekordhoch erreicht werden würde. Ob sich diese Formation allerdings durchsetzt, ist derzeit nicht eindeutig zu beurteilen. In den nächsten Quartalen habe ich dazu allerdings mehr Daten, die auf diese mögliche Trendfortsetzungsformation schließen lassen könnten.

Wenn man sich mit einem Aktienunternehmen als mögliches Investment beschäftigt, gilt es Vor- und Nachteile in Bezug auf Realty Income genau abzuwägen. Erst recht, wenn es sich dabei um einen REIT handelt. Was ein REIT ist, kannst du direkt über Wikipedia nachlesen, das verschafft dir den ersten Überblick.

Solltest du tiefer in die Materie eintauchen wollen, lies gerne meinen ausführlichen Artikel dazu.

Neben den monatlichen Dividendenausschüttungen, die zwar nett sind, allerdings kein alleiniger Kaufgrund sind, sehe ich die Branche der REITs vor allem für die nächsten 5-15 Jahre als äußerst attraktiv an. Insbesondere aufgrund der aktuell schwierigen Immobilienlage, ausgelöst durch die Zinssteigerungen auf der ganzen Welt.

Nichtsdestotrotz birgt ein Investment in einen Real Estate Investment Trust grundsätzlich höhere Risiken gegenüber üblicheren Aktien, wie zum Beispiel Union Pacific. Union Pacific

Viele Anleger entscheiden leider aus den falschen Gründen in einen REIT zu investieren, sie sehen nur die Dividendenausschüttungen, kennen das Geschäftsmodell und die Besonderheiten der Immobiliengesellschaft gar nicht. In diesem Beitrag habe ich dir einen der bekanntesten REITs vorgestellt und analysiert. Ich hoffe, ich konnte dir dadurch wertvollen Input verschaffen.