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REITs - Hohe Dividenden durch Immobiliengessellschaften
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind eine Anlageklasse, die es uns Investoren ermöglicht, in Immobilien zu investieren, ohne physische Immobilien erwerben zu müssen. Diese Unternehmen bieten eine einzigartige Möglichkeit, in den Immobilienmarkt einzusteigen und gleichzeitig von den potenziellen Vorteilen dieser Anlageklasse zu profitieren.
In diesem ausführlichen Artikel werden wir Real Estate Investment Trusts genauer unter die Lupe nehmen, ihre Funktionsweise erläutern, die verschiedenen Arten von REITs untersuchen und die Vor- und Nachteile dieser Investitionsmöglichkeit vorstellen und auf die hohen Dividenden eingehen.
Wichtigste Informationen zu REITs auf einen Blick
- REITs ist eine Sonderform einer Aktiengattung, die sich ausschließlich auf Immobilien fokussiern
- Real Estate Investment Trusts müssen mindestens 90% ihrer Gewinne an Aktionäre ausschütten
- REITs verdienen ihr Geld mit dem Kauf und Vermietung von Immobilien
- Diese Unternehmen haben hohe Dividendenrenditen, aber entsprechend risikoreich zugleich
Inhaltsverzeichnis
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Was sind REITs?
Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das in Immobilien investiert. Gleichzeitig eine steuerliche Struktur hat, die es ihm ermöglicht, keine Einkommenssteuer auf Unternehmensebene zu zahlen, solange es mindestens 90% seiner Gewinne an die Aktionäre ausschüttet. Diese Ausschüttungen an die Aktionäre erfolgen in der Regel in Form von Dividenden.
REIT - Erklärung und Definition
REITs, oder Real Estate Investment Trusts, sind spezialisierte Unternehmensstrukturen, die es Investoren ermöglichen, in Immobilien zu investieren, ohne physische Immobilien erwerben oder verwalten zu müssen. Diese Investmentvehikel wurden erstmals 1960 in den USA eingeführt und sind seitdem zu einer globalen Anlageklasse geworden. REITs bieten eine Möglichkeit, in den Immobilienmarkt zu investieren und haben aufgrund ihrer steuerlichen Struktur und anderer Vorteile zunehmend an Popularität gewonnen.
Dafür haben wir dir ein kurzes Einführungsvideo gedreht.
Das Geschäftsmodell von REITs
Das Geschäftsmodell der REITs basiert auf dem Erwerb und der Verwaltung von Immobilien und/oder hypothekenbezogenen Wertpapieren. Die Real Estate Investment Trusts generieren ihre Gewinne durch die Vermietung und Verwaltung dieser Immobilien. Es gibt verschiedene Arten der REITs. Klassische REITs, die physisch Immobilien besitzen und Profite aus deren Verwaltung und Vermietung generieren. Auch sogenannte Mortage REITs, die keine physischen Immobilien besitzen, sondern nur die Hypotheken dazu. Und die letzte Gattung, sind jene, die beide Geschäftsmodell miteinander verbinden, die Hybrid REITs.
Da dies wesentliche Unterschiede sind, gehen wir noch einmal gesondert auf jede Geschäftsform ein:
- Equity REITs: Diese REITs investieren direkt in physische Immobilien, wie Wohn-, Gewerbe- und Industrieimmobilien. Sie verdienen ihren Profit durch Mieteinnahmen, Immobilienverkäufe und in einigen Fällen auch durch Dienstleistungen wie Immobilienmanagement.
- Mortage REITs: Diese REITs investieren in hypothekenbezogene Wertpapiere oder Darlehen, die mit Immobilien in Verbindung stehen. Sie verdienen Geld aus den Zinsen und Gebühren, die sie von den Hypothekenschuldnern erhalten.
- Hybrid REITs: Diese REITs kombinieren Eigenschaften von Equity und Mortage REITs, indem sie sowohl in physische Immobilien als auch in hypothekenbezogene Wertpapiere investieren und daraus Gewinne erzielen.
- Erwerb von Immobilien und Hypotheken
- Einkommensgenerierung
- Dividendenausschüttung
- Verwaltung und Optimierung
- Portfolio-Diversifikation
- Finanzierung
- Transparenz und Compliance
Erwerb von Immobilien
Das Kerngeschäft von REITs ist den Erwerb von Immobilien und Hypotheken. Dies können verschiedene Arten von Immobilien umfassen, wie Wohngebäude, Gewerbegebäude, Einkaufszentren, Bürogebäude, Lagerhäuser und sogar spezialisierte Immobilien wie Gesundheitseinrichtungen oder Hotels. Die REITs kaufen diese Immobilien entweder direkt oder über Tochtergesellschaften.
Einkommensgenerierung
REITs verdienen Geld hauptsächlich durch die Vermietung ihrer Immobilien und durch die Zinszahlungen, die von den Hypotheken kommen. Mieter zahlen Miete, und diese Mieteinnahmen bilden eine wichtige Einkommensquelle für die Unternehmen. In einigen Fällen können REITs auch Einnahmen aus Immobilienverkäufen und zusätzlichen Dienstleistungen wie Immobilienmanagement generieren.
Dividendenausschüttung von REITs
REITs sind gesetzlich verpflichtet, mindestens 90 % ihrer Gewinne an die Aktionäre auszuschütten, normalerweise in Form von Dividenden. Dies ist ein Schlüsselaspekt des Geschäftsmodells, der REITs zu attraktiven Investitionen für uns Anleger macht, wenn wir regelmäßige Einkünfte suchen.
Verwaltung und Optimierung der Immobiliengeschäfte
Real Estate Investment Trusts verwalten ihre Immobilien aktiv, um den Wert und die Rentabilität zu maximieren. Dies kann Renovierungen, Verbesserungen, Mietverhandlungen und das effiziente Management von Leerständen einschließen. Ein professionelles Managementteam kümmerte sich um diese Aufgaben.
Portfolio Diversifikation
Viele REITs streben eine Diversifikation ihrer Portfolios an, indem sie in verschiedene Arten von Immobilien investieren. Dies hilft, das Risiko zu streuen und ermöglicht dir von den REITs, in verschiedenen Immobilienmärkten breitflächig aufgestellt zu sein. Andere wiederum setzen nur auf Immobilien von Rechenzentren oder im Gesundheitssektor.
Finanzierung
REITs finanzieren ihre Immobilien- und Hypothekenkäufe häufig durch eine Mischung aus Eigenkapital (durch Ausgabe von REIT-Anteilen) und Fremdkapital (durch Aufnahme von Hypotheken oder Anleihen). Der Einsatz von Fremdkapital kann die Rendite steigern, birgt jedoch auch Risiken im Zusammenhang mit den Zinsschwankungen.
Transparenz und Compliance
Diese Unternehmen unterliegen strengen Offenlegungsvorschriften und müssen regelmäßig ihre Finanzberichte veröffentlichen. Dies erhöht die Transparenz für uns Investoren und schafft Vertrauen in die Performance und finanzielle Gesundheit des REITs.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Geschäftsmodell von REITs darauf abzielt, regelmäßige Einkünfte aus Immobilieninvestitionen zu generieren, während gleichzeitig eine professionelle Verwaltung und Diversifikation des Portfolios sichergestellt werden. Dieses Modell bietet uns die Möglichkeit, am Immobilienmarkt zu partizipieren, ohne mit dem direkten Immobilienbesitz und den verbundenen Herausforderungen, belastet zu werden.
Sind REITs ein sicheres Investment?
Wenn du dir eine Risikoskala von 1 bis 10 vorstellst, sind Real Estate Investment Trusts sind etwa bei der Zahl 8 einzukategorisieren. Die Zahl 1 suggeriert absolute Sicherheit und die Zahl 10 wahnsinniges Risiko.
Es wäre zu schön um wahr zu sein, falls REITs mit dem attraktiven Geschäftsmodell zudem noch ein sehr sicheres Investment wäre. Diese Unternehmen arbeiten mit relativ hohen Fremdkapital, dass sie sich von Banken leihen, um so einen größeren Hebel auf ihre Immobiliengeschäfte zu entwickeln. Daraus lässt sich ableiten, dass REITs sehr zinsanfällig sind und durch hohe US-Leitzinsen in ihrem Profit geschmälert werden.
Anbei die Leitzinsentwicklung der USA. Auf Leitzinsen.info können die neuesten Zinsstände abgerufen werden. Der aktuelle Stand ist vom 06.01.2024
Hinsichtlich der Zinsanfälligkeit schmälert das nicht nur den Gewinn der Unternehmensgesellschaften, auch der Aktienkurs wird wesentlich beeinflusst. Dazu im Vergleich der markierten Bereiche im oben Schaubild, zu den markierten Ausschnitten im Chart im folgenden Bild. Zu erkennen ist, dass die REITs in Niedrigzinsphasen, exkl. Pandemiecrash, besser performen, als in Zeiten höherer Zinsen.
Zinsanfälligkeit der Real Estate Investement Trusts
Zinsänderungen können einen erheblichen Einfluss auf die Performance von REITs haben. Da REITs oft hohes Fremdkapital und damit Schulden zur Finanzierung von Immobilienkäufen verwenden, sind sie empfindlich gegenüber Zinsschwankungen. Steigende Zinsen können die Finanzierungskosten erhöhen und die Renditen der REITs beeinträchtigen. Du musst dir also dieses Zinsrisiko bewusst sein und dein Portfolio entsprechend planen, wenn du in REITs investierst.
Dividende von REITs
Und jetzt aufgepasst! Real Estate Investment Trusts schütten hohe und kontinuierlichen Dividenden aus. Wie die Dividendenpolitik der Unternehmen aussieht, klären wir nun im folgenden Abschnitt.
Hohe Dividenden - Ein attraktiver Aspekt der REITs
Die hohe Dividendenrendite von REITs resultiert aus ihrer steuerlichen Struktur. Gesetzlich sind REITs verpflichtet, mindestens 90% ihrer Gewinne an die Aktionäre auszuschütten. Dies kommt daher, dass sie im Allgemeinen wenig oder gar keine Einkommenssteuer auf Unternehmensebene zahlen. Besitzer von diesen Aktiengesellschaften profitieren von dieser Regelung, da sie in den Genuss einer höheren Ausschüttung gelangen im Vergleich zu den übrigen Aktiengattungen.
Steuerliche Vorteile von REITs
Eine der herausragenden Eigenschaften von REITs ist ihre steuerliche Struktur. REITs sind von der Einkommenssteuer auf Unternehmensebene befreit, solange sie die oben genannte Ausschüttungsanforderung erfüllen. Dies führt dazu, dass sie im Allgemeinen höhere Dividendenrenditen bieten als viele andere Anlageklassen. Die Dividenden, die von REITs ausgeschüttet werden, sind allerdings für uns Aktionäre normal zu versteuern.
Stabilität der Dividendenausschüttungen
REITs sind in der Regel in stabilen und langfristigen Mietverträgen mit ihren Mietern engagiert. Dies trägt zur Vorhersehbarkeit ihrer Mieteinnahmen bei. Da sie einen Großteil ihres Einkommens an die Aktionäre ausschütten müssen, sind sie bestrebt, stabile Dividendenausschüttungen aufrechtzuerhalten. Dies macht REITs zu einer verlässlichen Einkommensquelle, die allerdings aber auch kein Garant sind.
Risiken bei hohen Dividenden
Während für die meisten Investoren die hohen Dividenden einen Kaufgrund darstellen, solltest du auch die damit verbundenen Risiken berücksichtigen. REITs sind empfindlich gegenüber Zinsschwankungen und steigende Zinsen können ihre Gewinne und die damit verbundene Dividende beeinträchtigen. Auch wirtschaftliche Abschwünge können die Mieteinnahmen und die Performance von REITs negativ beeinflussen, ebenso wie Immobilienabschreibungen und Zahlungsunfähigkeit der Mieter.
Welche Real Estate Invesmtnet Trusts kaufen?
Da steht man nun wieder vor der Qual der Wahl. Und diese Wahl hast du schon oft am Aktienmarkt getroffen, oder wirst sie noch oft treffen müssen. In risikoreiche Assetklassen zu investieren, kann übermäßige Risiken bergen. Um das Risiko zu minimieren, kann es durchaus sinnvoll sein, sich auf die größten Unternehmen der Branche zu konzentrieren. Im nachfolgenden Bildausschnitt habe ich dir die 10 größten REITs angehängt.
Solltest du ausschließlich auf einen Neobroker setzen, wirst du sehr wahrscheinlich Probleme beim Kauf von REITs haben. Denn Neobroker können nicht alle Unternehmen, die an der Börse gelistet sind, zum Handel anbieten. Es ist deshalb wichtig, dass du den für dich passenden Broker auswählst. Natürlich weiß man meist zu Beginn nicht, in welche Assetklassen man investieren möchte. Die Einrichtung eines zweiten Full-Brokers wie Flatex ist daher auch im Nachhinein noch möglich. Bei Flatex kannst du REITs direkt an der amerikanischen Börsen zu 5,90 EUR handeln und sparst dann auch noch am Spread, denn der unterscheidet sich zwischen den Direkthandelspartner wie L&S zu der amerikanischen Handelsbörse (NYSE) erheblich. Ich kann dir Flatex als Broker daher wärmstens ans Herz legen.
REITs verschiedener Branchen kaufen
Wie du im obigen Absatz gelesen hast, sind einige Unternehmensgesellschaften auf verschiedene Immobiliensektoren spezialisiert. Dabei kannst du dich auf Big Player in der Einzelhandelsbranche wie Realty Income fokussieren, oder einen REIT aus dem Sektor, der in Immobilien investiert, die Rechenzentren bereitstellen, wie zum Beispiel Digital Realty Trust. Solltest du mehr als einen dieser Aktiengattung in Portfolio haben wollen, ist es sinnig, nicht zwei Unternehmen aus dem selben Immobiliensektor zu wählen.
Fakt ist, jede Branche bringt ihre Risiken mit sich. Wenn du dich auf eine spezielle Branche festlegen willst, würde ich mir folgende Fakten zum Unternehmen einholen:
- Anzahl der Mieter
- Vermietungsquote
- Funds From Operations
- Schuldenquote
Mehr Mieter bedeutet mehr Sicherheit
Je mehr Mieter von einem Real Estate Investment Trust Immobilien mietet, desto breiter ist das Unternehmen aufgestellt. Das bedeutet Sicherheit, denn der REIT ist nicht nur auf wenige oder gar einen zahlenden Mieter angewiesen. Dadurch ist das Unternehmen dahingehen abgesichert, dass wenn es zu einem Zahlungsausfall aufgrund einer Insolvenz des Mieters kommt, das nur einen geringen Anteil ausmacht, dass der REIT dann aus eigener Tasche tragen muss.
Was bedeutet die Vermietungsquote bei REITs?
Eine entscheidende Bewertungskennzahl von REITs ist die Vermietungsquote der Unternehmen. Diese Berechnung gibt an, wie viel Prozent der Immobilien im Portfolio vermietet sind. Das ist eine direkt messbare Ertragskraft, die zum einen über das Unternehmen selbst Auskunft gibt, als auch zum Vergleich innerhalb der selben Branche genutzt werden kann.
Hoch profitable Real Estate Investment Trust haben gewohnt hohe Vermietungsquote, die meist höher 95% notieren. Diese wird in der Regel auch in den Investor Relations des jeweiligen Unternehmens bekannt gegeben.
AFFO - die entscheidende Kennzahl bei Real Estate Investment Trusts
Die Ertragskraft eines solchen Immobilienunternehmens wird anhand der Adjusted Funds From Operations gemessen. Dazu wird folgende Berechnungsgrundlage herangezogen, die mit der Gewinnberechnung normaler Aktienunternehmen vergleichbar sind:
FFO
– wiederkehrende Investitionsausgaben
+/-Anpassung der tatsächlichen Miete
+Wertberichtigung auf Grundstücke und Gebäude im Bau
– Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücke und Gebäude im Bau
=AFFO
Dabei werden die Einnahmen aus dem Kerngeschäft (FFO) um die tatsächlichen Instandhaltungskosten und Wertbereinigungen berücksichtigt. Nur mit dieser Kennzahl lassen sich REITs in ihrer Ertragskraft messen und vergleichen.
So wirkt sich die Schuldenquote aus
REITs arbeiten in der Regel mit hohem Fremdkapital, das sich die Unternehmen meist von Kreditgesellschaften leihen und verzinst zurückzahlen müssen. Dementsprechend sind Zinssenkungen oder niedrige Zinsen deutlich besser für das Kerngeschäft. Wie oben dargestellt, wirkt sich das in aller Regel auch günstig auf den Aktienkurs aus. Und genau diese Situation könnte uns nun wieder bevorstehen. Erste Gespräche über Leitzinssenkungen in den USA sind derzeit in Thema und wird aktuell mit dem Beginn ab dem Sommer gerechnet. REITs könnten daher ab den Sommermonaten vor deutlichen Kurssteigerungen stehen und uns dabei weiter mit hohen Ausschüttungen in Form von Dividenden erfreuen.
Immobiliengesellschaften als Exchange Traded Fund (ETF) kaufen
Solltest du nicht die Wahl einer Einzelaktie bevorzugen, kannst du natürlich auf einen ETF kaufen, der den REIT Index abbildet. Dabei musst du dich nicht auf ein einzelnes Unternehmen fokussieren, sondern streust dein Investment breit über viele verschiedene Real Estate Investment Trusts.
Auch hier gibts viele verschiedene ETFs auf Basis der Real Estate Investment Trusts. Grundlegende Faktoren, auf die du bei dem Vergleich von ETFs wertlegen solltest, habe ich dir hier bereits dargelegt. Vorrangig lohnt sich ein Blick auf die Basiskennzahlen. In Verbindung mit den REITs sollte natürlich auch die Ausschüttungsquote des einzelnen ETFs eine entscheidende Rolle spielen.
Hier gelangst du direkt zu just ETF und die REIT ETFs sind bereits in der Vorauswahl eingestellt.
Bewertung der Immobiliengesellschaften
Noch eine weitere Besonderheit bei Business Development Companies ist, die Beurteilung der Bewertung.
“Normale” Aktien kann man anhand der Fair-Value-Methode bewerten, um einzuschätzen, ob die Aktie billig oder teuer hinsichtlich ihrer Bewertung sind. Bei diesen Unternehmen ist der Net Asset Value (NAV) entscheidend. Liegt die Bewertung des REITs oberhalb des NAVs, ist die Aktie teuer bewertet, liegt sie darunter, ist sie eher als günstig einzustufen.
Hier hab ich dir von bwl-lexikon.de ein Bild angefügt, die die Berechnung des NAVs aufzeigt.
Der Net Asset Value ist ein fundamentales Bewertungskriterium, das in Verbindung mit den oben stehenden Eckpunkten wie:
- Vermietungsquote
- Schulden
- Anzahl der Mieter
- AFFO (Adjusted Funds From Operations)
Vorteile und Nachteile zu Real Estate Investment Trusts
Ein Investment beinhaltet immer Risiken und Chancen. Gerade in der Assetklasse der REITs sollten Vorteile und Nachteile unbedingt ganz genau geprüft werden. Nachfolgend zeige ich dir diese auf:
Vorteile
- Hohe Dividendenrenditen
- In der Regel monatliche Ausschüttungen
- Ein qualitativ hochwertiger gen REIT kann für zusätzlichen Cashflow sorgen
Nachteile
- REITs sind als sehr risikoreiches Investment einzustufen
- Die Abhängigkeit der US-Zinsen kann sich nachteilig auswirken
- Hohe Fremdkapitalverschuldung = hohe Zinsen für die Rückzahlungen
Fazit: Investieren in REITs
Real Estate Investment Trusts locken uns Anleger mit hohen Dividendenrenditen. Monatlich ausschüttende Unternehmen klingen gerade für Anfänger im Investmentbereich äußerst lohnend. Allerdings solltest du genau darauf keinen Wert legen, so übersiehst du womöglich qualitativ hochwertigeren Aktien, nur weil sie dir keinen monatlichen Cashflow generieren. Dieser Artikel hat die wichtigsten Eckpunkte in Verbindung mit einem Investment in Real Estate Investment Trusts dargestellt. Du musst unbedingt die Chancen und Risiken dieser speziellen Aktiengattung abwägen und auf dein Risikoprofil abstimmen.
Während REITs mit hohem Risiko auch hohes Dividenden- und Kurspotenzial versprechen können, ist der Kauf von physischen Edelmetallen, mit einem Edelmetall Report, eine sicherere Variante, um sein Geld arbeiten zu lassen.
Solltest du dennoch REITs in dein Depot aufnehmen, beachte bitte, dass du nicht in zu viele aus einem Immobiliensektor investierst. Eine Immobiliengesellschaft, mit starken fundamentalen Kennzahlen, kann durchaus ein lohnenswertes Investment sein – gerade in Zeiten sinkender oder niedriger Zinsen.
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